Miguel Ángel Boggiano: ¿Otra burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos?


No aprendemos de nuestros errores, eso está claro por nuestra naturaleza humana. Una conocida frase de Mark Twain nos indica que “la historia no se repite, pero rima”. ¿Es este el caso del mercado inmobiliario en los Estados Unidos? Sorprende que hace apenas 7 años se vivía una de las peores crisis que el sector atravesara desde los años ’30 y que sin embargo esa imagen parece haber quedado prontamente en el recuerdo.

En julio de 2006, el precio promedio de una vivienda en los Estados Unidos alcanzaba su máximo histórico, para caer casi un 30% hacia comienzos del año 2012. Es extraordinario que en apenas 3 años dicha caída pareciera estar prácticamente recuperada. ¿Estamos en presencia de otra burbuja inmobiliaria?

Las llamadas hipotecas sub-prime fueron la causa de la fuerte suba del precio de las propiedades antes del colapso que se vivió en 2007-2008. Este nombre no es otra cosa que un eufemismo para no decir hipotecas de muy mala calidad. ¿Qué significa esto? Que aquellos a quienes se les había otorgado un crédito para comprar una casa o departamento no cumplían con las condiciones mínimamente razonables para obtener ese crédito. En consecuencia, había dinero para prácticamente quien lo quisiera y eso empujó los precios fuertemente hacia arriba.

Hoy la situación parece ser diferente. Ya no son sólo los propios estaodounidenses quienes llevan los precios hacia arriba: hay un marcado crecimiento de inversionistas internacionales que están pagando en cash. Aquí la gran diferencia: cuando el que compra no lo hace con endeudamiento, no se ve forzado a vender para repagar su deuda, como ocurrió en la anterior crisis.

Sin embargo, el punto relevante es la tasa de interés cercana al 0% que viene fijando la Reserva Federal desde el año 2008. Este es el gran problema: la Fed decidió apagar el fuego con nafta, bajando al menor costo posible la posibilidad de endeudarse. La supuesta gran diferencia es que hoy sólo se estaría endeudando gente en condiciones de hacerlo.

¿Hay alguna ciudad de los Estados Unidos que ya esté por encima de los niveles previos a la crisis? Sí, ciudades como Boston, Charlotte, Dallas, Denver, Portland y San Francisco. Esta última es para destacar, ya que la caída había sido profunda y la recuperación fue muy marcada:

San Francisco

Como conclusión, cabe decir que al momento nada indica que estemos en una situación similar a una burbuja. Dicho esto, es innegable que sorprende la velocidad con la cual los precios reaccionaron al alza. ¿Es esto sostenible? Vamos a responder con este último gráfico:

Default_Mortgage

Hasta el momento, las tasas de default de los créditos hipotecarios siguen cayendo y se mantienen en niveles bajos. Pero atención: si la economía estadounidense tuviera una recesión y dejara de crear puestos de trabajo, este cuadro podría revertirse rápidamente.

Fortuna
13 de Octubre de 2015