Ya iniciado el mes de marzo y con una inflación anual en tres dígitos, los precios de los alquileres están en llamas. La incidencia más importante en la compleja situación que padecen los inquilinos es que la oferta de inmuebles viene cayendo en forma acelerada tras la implementación de la nueva Ley de Alquileres. Como consecuencia, los precios más que se duplicaron en el último año. Además, en marzo, quienes deben renovar el valor anual del alquiler deberán afrontar un aumento cercano al 90%.
Este ritmo de subas está marcado por la ley vigente desde julio de 2020 que establece que el alquiler debe actualizarse cada año, según el Indice de Contratos de Locación (ICL), que elabora el Banco Central, en base a dos componentes: los salarios y la variación de la inflación.
En cuanto a la oferta de inmuebles en alquiler, solo en el último año, la disminución llegó a 30%, según los datos que maneja el organismo estadistico porteño en base a publicaciones del portal inmobiliario Argenprop.
Según Diego Migliorisi, socio gerente de una inmobiliaria homónima “Si bien la rentabilidad mejoró muy levemente, se está atravesando un momento de muy poca oferta en el segmento de alquiler de viviendas. En muchos casos al no haber oferta las partes renuevan en el mismo lugar, eso hace que no haya rotación. También la baja rentabilidad hace que algunos propietarios esperen antes de firmar un nuevo contrato que tiene un mínimo de 36 meses. En cuanto a los precios la actualización refleja el contexto inflacionario”, explicó.
Según los registros de la plataforma ZonaProp, en febrero, el valor de alquiler de un monoambiente en CABA era de $88.110 por mes, un departamento de dos ambientes alcanzaba los $107.835 y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquilaba por $144.639 mensuales en promedio.
Actualmente, Palermo se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de $135.122 por mes. En tanto, los barrios más económicos para alquilar son Liniers $(80.429 por mes), Floresta ($83.458) y Parque Patricios ($84.695).
La evolución de los precios de los alquileres es dispar, según el tipo de inmueble. Según el sondeo que realizan la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, las casas vienen acusando bajas de precios. En cambio los departamentos siguen al alza: los aumentos interanuales en CABA, GBA Norte y GBA Sur del 23,7%, 17.7% y 2.3%, respectivamente. La explicación es que “el mercado de casas en alquiler se encuentra considerablemente más dolarizado en comparación a los departamentos”, señaló ese estudio.
Precisamente, otra situación que está influyendo en la caída de la oferta de inmuebles en el mercado es que muchos propietarios -al no acceder a hacer contratos por tres años y/o ajustar los alquileres solamente una vez al año- vuelcan sus propiedades al alquiler temporario que implica lapsos más cortos de contratación y el cobro en dólares, ya que habitualmente son demandados por turistas.
El titular de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias coincide en que “la situación actual del mercado de alquileres está muy difícil. La oferta cae y la demanda es enorme. Por ese motivo, es que los valores están muy elevados y se puede pedir hasta un 25% más de lo que realmente cuesta, que se reserva en muy pocas horas”, dice.
Según el empresario, “cualquiera sea la zona, los propietarios están cambiando a la renta temporaria, que les da más rentabilidad y en dólares. Estamos frente “a la posible desaparición de la renta regular”, advierte.
El furor llegó a tal punto que ayer, en el Congreso, se presentó un proyecto de ley para crear un registro nacional de alquiler temporario. Este proyecto, perteneciente a la senadora nacional del FdT, Ana Maria Ianni, plantea que todos los rentistas que pretendan comercializar viviendas para alquileres turísticos deberán registrarse y ser autorizados en el ámbito del Ministerio de Turismo de Nación. Y, en casos de incumplimiento, propone sanciones.
“Es fundamental que el proyecto de ley avance en el Senado. La situación que se está viviendo en ciudades turísticas en materia de acceso a la vivienda es dramática", dice Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de inquilinos nacional.
"Dolarización de alquileres, contratos por seis meses, aumentos de precios empujados por la renta para alquiler turístico y condiciones excluyentes para alquilar vivienda son consecuencia de la desregulación actual. El mundo hace años interviene en esta materia y Argentina debe hacerlo de manera urgente”, propuso.