Alquileres en crisis: cayó un 30% la oferta de 1 y 2 ambientes y la mitad de las publicaciones ya está en dólares
El drama que atraviesan las familias y todas las personas inquilinas en la Ciudad ya se transformó en un tema de agenda pública, que sin embargo está -parece estar- lejos de encontrar una solución. Los testimonios de inquilinos, de propietarios, del mercado inmobiliario, las estadísticas y los informes; todo deja en evidencia que hoy el mercado se encuentra atravesando una de las mayores crisis de su historia. Por un lado con valores que se han disparado, con una baja oferta y altísima demanda, intervenido además por la irrupción de los alquileres temporarios; pero sobre todas las cosas porque la inflación pulveriza cualquier previsión posible y, al mismo tiempo, la posibilidad de tener un ingreso en dólares genera cada vez más interés entre las personas propietarias.
Dos informes publicados recientemente dan cuenta de cómo se redujo la cantidad de propiedades ofrecidas en alquiler. Por una lado, el de Mercado Libre (junto a la Universidad de San Andrés), que detectó una caída del 30% en la oferta de departamentos de 1 y 2 ambientes en el último año. La investigación identificó además que el 50% de las publicaciones se ofrecen con precios en dólares. En el AMBA: el 94% de la oferta es para venta y sólo 6% para alquiler.
Por otra parte el CEM (Centro de Estudios Metropolitanos) acaba de publicar otro estudio sobre el "Crecimiento acelerado de Airbnb en el contexto de crisis habitacional". Allí evalúan cómo se profundizó la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes: "Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes, han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio- creció 62%".
Todo este escenario provoco, como publicó Clarín el mes pasado de acuerdo a un relevamiento realizado por varias entidades, que 6 de cada 10 inquilinos se endeuden para poder pagar. Además, crece el porcentaje de familias que usan más de la mitad de sus ingresos para estar al día.
El aumento en los precios, por otra parte, viene superando a la inflación interanual. El estudio de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés registró los siguientes valores: "En la Ciudad, la media para 1 ambiente es 90 mil pesos, con un incremento de 138% interanual; 2 ambientes 120 mil pesos, con una suba de 144% internanual; y 3 ambientes 210 mil pesos, con un incremento de 144%". Esto en referencia marzo 2022 - marzo 2023.
Entre la demanda y la oferta en dólares de las propiedades, afrontar un alquiler se vuelve cada vez más complicado para las familias inquilinas. Porque si bien es verdad que el ritmo de inflación licúa en un par de meses ese alquiler, el inicio del contrato constituye una barrera que cada vez más familias ven difícil sortear.
En AMBA, el estudio de ML y la Universidad de San Andrés evaluó que más del 50% promedio de los alquileres están en dólares: "En 2022 representaban un 32% y en 2020, un 20% de las publicaciones".
Los datos no hacen más que refrendar una y otra vez una problemática para la que no se vislumbra solución a corto plazo. El CEM relevó que en Palermo hay 1 oferta de Airbnb cada 21 viviendas, mientras que en 2019 había 1 cada 31.
Por este motivo el estudio puso el foco en los "anfitriones corporativos", es decir, profesionales (en general del rubro de las inmobiliarias) que ofrecen servicios específicos para este tipo de demanda. "En Buenos Aires el 45% de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas. Hay anfitriones que tienen hasta 100 ofertas", detallaron.
Respecto a la dolarización de los contratos, vale aclarar: la modalidad crece a pesar de que el marco legal establece que los contratos para locación de vivienda deben ser en moneda local y que se deben ajustar por el índice correspondiente (ICL Indice de Contratos de Locación, conformado por el por el IPC, Indice de Precios al Consumidor, y el RIPTE, Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables); con periodicidad anual.
Todo esto ocurre mientras rige la ley que comenzó a regir en julio de 2020. En dos meses comenzarán a vencer los primeros contratos celebrados bajo esta normativa. Este año, versiones respecto de su derogación o modificación hicieron que se frenaran firmas a acuerdos ya realizados. También, que se celebre contratos, como prórrogas con actualizaciones semestrales, por fuera de la ley.