Con la derogación de la Ley de Alquileres, al inicio de la gestión de Javier Milei, el mercado se fue normalizando y la oferta de viviendas en locación comenzó a crecer y la negociación entre propietarios e inquilinos se tornó algo habitual.
Desde su sanción, en 2020, la norma provocó una caída drástica de la de las operaciones y un encarecimiento de los precios. Muchos propietarios decidieron quitar sus propiedades del mercado de alquileres, ante una reglamentación que imponía una serie de regulaciones y no generaban clima de negocios.
En esta situación, el mercado estaba semiparalizado y eran muy pocas las operaciones que se hacían. La mayoría se debían pactar en dólares por un reaseguro que exigían los propietarios en un contexto de alta inflación y los que se hacían en pesos tenía un ajuste que superaba el costo de vida. Los pocos propietarios que se animaban a poner su vivienda en alquileres ajustaban los valores a su voluntad.
Cómo está el mercado de alquileres hoy
Desde hace meses se vive otra realidad y la oferta de propiedades en alquiler es récord. Esto se refleja en un freno en la suba de los precios que, ahora, acompañan la inflación.
Según un informe elaborado por la Universidad de San Andrés, en conjunto con Mercado Libre, en base a las publicaciones en ese portal, junio se mantuvo esta tendencia. El trabajo muestra que el ritmo de ajuste promedio de los contratos de locación, en algunas zonas, está por debajo de la inflación acumulada en el período que es de alrededor de 43,5%. Estos son los puntos principales del informe:
- En AMBA, durante el mes de junio de 2025, se registraron variaciones intermensuales (respecto a mayo de 2025) en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 1.4% y 2.2%, respectivamente.
- Si se considera la variación interanual (respecto a junio de 2024), se observan cambios en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 32.7% y 38.8%, respectivamente. En este caso, en el mercado más representativo, el ajuste quedó por debajo de la inflación acumulada.
- Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en junio de 2025 relativo a mayo de 2025, los precios por metro cuadrado de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 1.6%, -0.1% y 2.6% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
- En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por metro cuadrado a precios corrientes del 2.4%, 1.7% y 2.3% para CABA, GBA Norte y Sur, respectivamente; mientras que no se registró variación en GBA Oeste.
Comparativas
Si se toman las variaciones interanuales (respecto a junio de 2024), los precios por metro cuadrado de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 25.9% en GBA Norte, 27.3% en GBA Sur y 54.8% en GBA Oeste.
Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2025, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 38% en CABA, 34.8% en GBA Norte, 60.9% en GBA Zona Sur y 68% en GBA Oeste.
Si bien son aumentos considerables, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de mayo de 2025 en CABA y GBA Norte, la cual fue de 43.5%.
Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas en municipios de AMBA (excluyendo CABA) ocurre en La Plata (3.9%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Merlo (8.1%). Por su parte, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por metro cuadrado de departamentos es en Villa del Parque (8%).
Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en junio de 2025, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 201.6%, respecto a noviembre de 2023 (con datos al 24 de junio de 2025).