El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) es un sector en constante cambio, influenciado por diversas variables económicas y sociales. En este contexto, contar con herramientas precisas para analizar su evolución se vuelve esencial para comprar o alquilar propiedades.
Desde 2017, Mercado Libre, en colaboración con la Universidad de San Andrés (UdeSA), realiza un relevamiento exhaustivo que permite monitorear los precios de inmuebles disponibles, lo que brinda a los usuarios información actualizada sobre las variaciones en distintas zonas de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires.
Los datos más recientes sobre el mercado inmobiliario, correspondientes a septiembre de 2024, revelaron algunas tendencias interesantes. Al considerar las variaciones interanuales, los valores de venta en dólares por metro cuadrado de casas muestran una caída generalizada en casi todo el AMBA.
En la Ciudad de Buenos Aires, la disminución fue del -2,2%, mientras que en el conurbano conurbano la baja fue más pronunciada. Sin embargo, en el caso de los departamentos, las variaciones fueron positivas en varias zonas: se registraron aumentos en CABA (8,8%), GBA Norte (2%) y GBA Sur (0,8%). En contraste, GBA Oeste experimentó una disminución del -2,2%.
Panorama actual por barrios
En la Capital Federal, por ejemplo, Monte Castro es el barrio que mostró la mayor caída interanual en el precio de departamentos, con una variación del -9,2%. Lo propio ocurrió con el municipio de La Matanza en el conurbano (-6,6%). En tanto, Quilmes presentó la mayor baja interanual en el precio de venta de casas, con un -10,6%.
Estos descensos significativos en algunas zonas pueden estar relacionados con cambios en la composición de la oferta y factores económicos que afectan la demanda en áreas específicas. A pesar de ello, el mercado aún muestra signos de dinamismo, lo que lleva a un crecimiento general del mercado. En comparación con noviembre de 2023, la demanda en las ventas de septiembre de 2024 se incrementó un 75,1%.
El mercado de alquiler: más signos de recuperación
Durante septiembre de 2024, los precios de alquiler de departamentos en pesos corrientes registraron variaciones intermensuales positivas en todas las áreas. Particularmente, en CABA el aumento fue del 2,6%, mientras que el panorama parece ser similar en el conurbano, donde el mayor crecimiento se produjo en la zona sur (6,7%).
Por el contrario, los precios de renta de casas tuvieron un comportamiento más dispar en este último análisis. Se han detectado caídas en los distintos lugares del Gran Buenos Aires. Principalmente, en los municipios del norte (-6%).
Los expertos explicaron que estos resultados variados pueden estar relacionados con la forma de cotización: mientras que las unidades en pesos mostraron un aumento en sus precios medianos, las que están en dólares presentaron una disminución. Por eso, el mercado contó con una menor cantidad de propiedades de mayor valor disponibles en septiembre, en comparación con agosto de 2024.
En ese sentido, Fernando Belvedere, titular de EFEBE Propiedades, explicó que "los alquileres presentan un alza en el mercado, desde monoambientes para solteros hasta casas para familias jóvenes".
"Mientras que los inversores siguen apostando por propiedades a estrenar en zonas con mucho potencial", agregó el martillero público que opera con su inmobiliaria en el Gran Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires.
En septiembre de 2024, la oferta aumentó en un 183% respecto de noviembre de 2023. Este crecimiento puede interpretarse como una respuesta del mercado ante la creciente demanda y la necesidad de ajustarse a los nuevos valores de alquiler, lo que genera oportunidades tanto para propietarios como para inquilinos.
Según este análisis, al comenzar el último cuatrimestre del año pasado, el mercado de casas en CABA y GBA Sur se mantuvo neutro, mientras que en GBA Norte y GBA Oeste mostró una tendencia a la baja desde agosto de 2024.
Por otro lado, en términos de departamentos, se viene produciendo un crecimiento en el valor en CABA desde mediados de 2023, hecho que ya había ocurrido en GBA Norte desde abril y GBA Sur desde mayo de este año. GBA Oeste, en tanto, viene mostrando un comportamiento neutro en desde septiembre.
En un sector que se encuentra en constante cambio, este reporte mensual de Mercado Libre y UdeSA consigue registrar un gran volumen de publicaciones a diario, lo que permite a los usuarios consultar los precios actualizados en tiempo real y tomar decisiones más informadas al comprar, vender o alquilar.