El mercado inmobiliario en AMBA muestra subas moderadas y mayor actividad en ventas y alquileres
De acuerdo con un informe sobre el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) revelado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), los precios de venta en dólares y de alquiler en pesos mostraron subas moderadas en junio, confirmando que el sector sigue dinámico en un momento de recuperación.
En CABA y la provincia de Buenos Aires, el repunte se refleja en los datos de actividad: en mayo último se concretaron más de 17.000 escrituras, según los Colegios de Escribanos de ambos distritos
Variación en precios de venta
En el segmento de departamentos, el precio mediano por metro cuadrado en dólares registró subas intermensuales de 0,7% en CABA, 0,3% en Gran Buenos Aires (GBA) Norte, 0,2% en GBA Sur y 0,6% en GBA Oeste.
A nivel interanual, los incrementos fueron de 8,4% en CABA, 5,4% en GBA Norte, 3,5% en GBA Sur y 3,1% en GBA Oeste.
En el GBA los valores de departamentos no subieron con la misma fuerza que en CABA. Según Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, “los precios, por ejemplo en San Miguel y partidos cercanos, muestran mayor estabilidad porque hay oferta abundante y la demanda se reparte entre proyectos nuevos y usados”.
Además, Córdoba explicó que muchos compradores priorizan ubicaciones con buena conexión pero valores accesibles, lo que modera las subas. También señaló que la competencia entre desarrollos impone un límite al ajuste de precios en dólares.
Para las casas, las variaciones intermensuales fueron de -0,5% en GBA Norte, 0,7% en GBA Sur y -0,1% en GBA Oeste, mientras que en CABA se mantuvieron estables. En la comparación interanual, el precio mediano de casas en dólares por m² bajó 0,2% en el promedio de AMBA, con cambios de +1,1% en CABA, +0,1% en GBA Norte, -0,7% en GBA Sur y +0,9% en GBA Oeste.
Los precios medianos relevados para junio muestran diferencias: departamentos en CABA cotizan en u$s2.567/m2, en GBA Norte en u$s2.133/m2, en GBA Oeste en u$s1.517/m2 y en GBA Sur en u$s1.571/m2. En casas, los valores son de u$s1.320/m2 en CABA, u$s845/m2 en GBA Norte, u$s707/m2en GBA Oeste y u$s653/m2 en GBA Sur.
Entre las áreas con mayores subas interanuales, Pilar destacó en casas con un 10,4% y Malvinas Argentinas en departamentos con un 16,6%. En CABA, Montserrat encabezó el crecimiento interanual en departamentos con 11,7%.
Precios de alquiler en pesos
El mercado de alquiler también mostró alzas intermensuales en junio: departamentos subieron 2,4% en CABA, 1,7% en GBA Norte y 2,3% en GBA Sur, sin cambios en GBA Oeste. En casas, el aumento mensual fue de 1,4% en promedio, con diferencias de 5,6% en CABA, 1,6% en GBA Norte, 2,6% en GBA Oeste y -0,1% en GBA Sur.
En la comparación interanual, el precio mediano por m2 en pesos de departamentos creció 38% en CABA, 34,8% en GBA Norte, 60,9% en GBA Sur y 68% en GBA Oeste. Para casas, las variaciones fueron de 59,7% en CABA, 25,9% en GBA Norte, 27,3% en GBA Sur y 54,8% en GBA Oeste.
En el segmento de alquileres, Luján Rodríguez Miguens, quien opera en la zona oeste del GBA, destacó que “los alquileres ya no suben porque la oferta no logra convalidar precios por encima de los $700.000 más expensas promedio de $150.000 al mes. Si bien ya no ascienden con la inercia que imponía la vigencia de la Ley de Alquileres, tras el DNU que la derogó, los dueños entienden la situación y hay negociación con los inquilinos para tratar de llegar al acuerdo”.
A diferencia de CABA, donde la oferta creció más de 170% después del DNU, en el GBA y sobre todo entre Merlo e Ituzaingó, las propuestas no subieron con tanta fuerza. Rodríguez Miguens explicó que en esa zona faltan construir viviendas de tres ambientes para satisfacer la demanda, lo que limita la capacidad del mercado para absorber nuevos inquilinos y amplificar la competencia entre propietarios.
Entre los municipios y barrios con mayores aumentos intermensuales, La Plata registró el mayor ajuste en alquiler de casas con 3,9%, Merlo en departamentos con 8,1%, y Villa del Parque en CABA con 8% en departamentos.
Los valores medianos de alquiler para junio se ubicaron en $13.750 por m2 en CABA, $12.632 en GBA Norte, $10.000 en GBA Oeste y 9.577 en GBA Sur para departamentos. En casas, los precios medianos fueron $11.181 en CABA, $7.199 en GBA Norte, $6.155 en GBA Oeste y $5.364 en GBA Sur.
Mayor demanda y oferta
El informe destaca un aumento en la demanda de departamentos a la venta en CABA de 9,9% entre abril y mayo de 2025, impulsado por la reactivación de los créditos hipotecarios (sobre todo para primera vivienda). También se observa un fuerte crecimiento en la oferta de departamentos en alquiler en AMBA, con un alza de 201,6% entre noviembre de 2023 y junio de 2025.
Zonas más demandadas
Entre las zonas con más contactos por venta durante junio se destacan Caballito en CABA, Olivos en GBA Norte, La Plata en GBA Sur y Ramos Mejía en GBA Oeste. El informe sugiere que el interés sostenido en estos barrios y municipios refleja una búsqueda por valores accesibles y buena infraestructura.