La rentabilidad de alquileres de casas mejoró en los últimos meses y supera a la de departamentos

Habitualmente, los últimos tres meses del año (de octubre a diciembre) suelen ser de mucha actividad para el sector inmobiliario, mientras que hacia el comienzo de las vacaciones de verano parece frenarse inclusive hasta marzo. Pero, este año, noviembre no está siendo muy positivo para el rubro, y muestra algunas tendencias preocupantes. Y es que los mercados de venta de casas y departamentos de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y el Área Metropolitana se encuentran a la baja desde hace meses y la tendencia se acentuó el onceavo mes del año.

Las principales tendencias que se observan son una tendencia a la baja en los precios de venta del metro cuadrado de casas y departamentos, que se combina con una fuerte caída en los precios de los alquileres, medidos en pesos constantes. Ambas tendencias redundan en un fuerte deterioro del ingreso resultante de alquilar un inmueble, es decir, de la rentabilidad que ofrece esa operación comparada con el precio de venta de la propiedad al propietario. También llama la atención una tendencia a la dolarización del mercado de alquileres, sobre todo de casas, en algunas partes del Gran Buenos Aires (GBA).

Así lo refleja Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres que realizan en forma conjunta MercadoLibre y la Universidad de San Andrés (UdeSA) en base a los datos de publicaciones de la plataforma de e-commerce que indica que, en noviembre del 2022, la rentabilidad en el mercado de casas en CABA es del 4,4%, del 6,9% en GBA Norte, del 5,3% en GBA Sur y del 4,6% en GBA Oeste (siempre comparando el precio del alquiler cobrado respecto del precio del inmueble). Mientras que, en el mercado de departamentos, la rentabilidad registrada es de 3,5% en CABA, del 3,7% en GBA Norte, del 3,3% en GBA Sur y del 3,1% en GBA Oeste.

Rentabilidad de casas y departamentos: mejoró, sobre todo en zonas Premium

Se observa que, si bien en los últimos meses hubo una recuperación de los niveles de rentabilidad de los departamentos respecto de la primera mitad del año, cuando había caído a niveles inferiores al 3% en todas las zonas contempladas, se mantuvo estable y noviembre muestra datos similares a los de octubre en este ítem.

Sin embargo, donde sí hubo una fuerte mejoría fue en el mercado de casas, dentro del cual se destaca la zona de GBA Norte por el crecimiento en la rentabilidad, que había caído cerca del 5,8% hacia mediados de año y se viene recuperando mes a mes, muy por encima de los rendimientos que ofrecen ese tipo de inmuebles en otras zonas del GBA. Aunque hoy son un mejor negocio que los departamentos para los propietarios, ningún distrito muestra una rentabilidad tan grande.

Esta tendencia comenzó a darse en 2020, a raíz de la pandemia y se mantiene a lo largo de estos dos años, aunque había habido una caída hacia mediados de año, que ahora quedó subsanada y los índices se mantienen estables en esta parte del año.

El estudio diferencia la tendencia por zonas y detalla los siguientes porcentajes de variación mensual (comparado con octubre/22) en el precio de venta en dólares de departamentos por m2:

• CABA: suba del 0.3%
• GBA Norte: -0.3%
• GBA Sur: -0.6%
• GBA Oeste: -0,1%

Al considerar las variaciones interanuales (noviembre de 2022 respecto a noviembre de 2021), las caídas de dicho precio de venta para el caso de los departamentos fueron:

• CABA: -7.2%
• GBA Norte: -7,2%
• GBA Sur: -4.3%
• GBA Oeste: - 8.7%

Entre otros puntos que la mayor caída de precios por metro cuadrado en CABA se observa en Agronomía, con una variación de 11,5%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA) la mayor caída ocurrió en Merlo (14.5%).

Asimismo, el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en noviembre de 2022, registran variaciones del precio promedio de venta en dólares por metro cuadrado de departamentos relativo al mes previo (octubre) -0,6%, en tanto que la caída es del 8,1% en la comparación interanual (igual mes del año pasado).

El mercado de casas, muy afectado

En lo que respecta a casas, en tanto, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 ocurrió en Villa del Parque, en CABA, con una variación de 12,7% y, al interior de GBA, el municipio que registró la mayor baja de precio para casas fue La Matanza (13.2%).

Sin embargo, tomado por zonas, “el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m 2 es GBA Norte”. En ese mercado, el de casas, se registran variaciones del precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado de del 0,8% mensual en general y respecto a noviembre de 2021 (es decir, interanualmente), se observa una caída del 9%. “Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas a la venta como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades”, explican.

Los alquileres cayeron en el año y suben en el mes

En cuanto al mercado de alquileres, en noviembre de 2022, el precio mediano de alquiler en pesos constantes por m 2 (es decir, en términos reales y teniendo en cuenta la variable inflación) en AMBA registró una suba con respecto a octubre de 2022 del 2,1% para el caso de las casas y del 0,3% en el caso de los departamentos.

Y, en relación a las variaciones interanuales (es decir, noviembre de 2022 respecto a noviembre del 2021) de dicho precio en AMBA, se observa una caída del 29% en el mercado de casas y del 0,6% en el mercado de departamentos. Tomando las variaciones interanuales por zona, se observa:

• CABA: caída del 15,5%
• GBA Norte: -34,9%
• GBA Sur: -2,2%
• GBA Oeste: -4,8%

Por su parte, interanualmente, dichos precios de alquiler para el caso de los departamentos registraron aumentos en CABA y GBA Sur del 6,5% y 7%, respectivamente, mientras que en GBA Norte y Oeste se registraron caídas del 0,1% y 8,5%, respectivamente.

El barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m2 de departamentos fue Palermo, con el 46%. Y el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas es GBA Norte.

En este último caso, la caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas en alquiler del 64,8% como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades del 37,9% en ambos casos respecto de noviembre de 2021.

Asimismo, se observa una fuerte tendencia a la dolarización y afirman que “la aceleración de la inflación de los últimos meses generó que la inflación acumulada entre noviembre de 2022 y noviembre de 2021 (94.7%) sea mayor que la variación del dólar “blue” en ese mismo periodo (49.1%), impulsando a la baja la variación interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m2”. Estos factores, en su conjunto, explican una caída en dichos precios de alquiler ofrecidos de casas del orden del 35%.