Mercado inmobiliario: qué se espera para el 2023 con el dólar y el precio de los inmuebles

El precio del m2 registró este año una tendencia generalizada a la baja en las principales ciudades del país, mientras que la cantidad de operaciones de compraventa se recuperó a niveles prepandemia, de acuerdo con estadísticas del sector.

"Los precios en 2022 continuaron a la baja para tanto para los departamentos de uno, dos y tres ambientes; observamos que los que mejor defendieron su valor fueron los monoambientes, que siguen siendo los que tienen más posibilidades de ser adquiridos por inversionistas, con lo cual la demanda es mayor", dijo a Télam Hernán Perrone, corredor inmobiliario responsable de RE/MAX Parque.

El índice del "M2 Real" llevado a cabo por RE/MAX y Ucema, con el respaldo de Reporte Inmobiliario, en la última medición arrojó datos preliminares hasta el tercer trimestre de este año de varias ciudades de las principales ciudades del país, mostrando la tendencia generalizada a la baja. Desde enero de 2020 a fines de 2022 la caída acumulada del precio del m2 en CABA es de 20,42%.

•  Córdoba tuvo la mayor baja de precios, llegando al 21,91% desde el primer trimestre del 2020; en el caso de La Plata la caída también fue importante, con una baja acumulada de 15,52%.
• Rosario y Mar del Plata fueron las ciudades que mejor pudieron mantener su valor: en Rosario la baja desde el primer trimestre de 2021 fue de 9,92%; mientras que, en Mar del Plata, la caída fue de 9,88%.

Perrone señaló que "durante agosto, septiembre y octubre del año se observó cierta estabilidad en los precios de los departamentos usados en general", lo cual "puede deberse a dos factores: el tipo de cambio y la estacionalidad".

"En el transcurso de esos meses habíamos empezado a ver una estabilidad del tipo de cambio que no se venía viendo el resto del año, el dólar mantuvo su valor por un tiempo, lo que animó a los compradores con poder adquisitivo a invertir en los departamentos", afirmó.

Qué se espera para el 2023

Señaló que "habrá que ver qué sucede con el comportamiento del dólar, ya que de esto depende el valor actual de las propiedades y si se retoma la baja de precios en los próximos meses".

Proyectó que en el "inicio del 2023 va a seguir siendo un rubro donde los compradores marcan la pauta, ya que hoy seguimos teniendo un récord de oferta de propiedades, donde los compradores o inversores, que son los que tienen el dinero para invertir, pueden poner las condiciones".

• En la Ciudad de Buenos Aires, el valor del m2 se situó en diciembre de este año en rango que va de 899 (Villa Soldati) a 3.993 dólares (Puerto Madero), con un precio promedio de 2.217 dólares, de acuerdo con una medición períodica que realiza la proptech Mudafy.

Matías Towers, director comercial de Mudafy dijo a Télam que "en 2022 vimos una tendencia a la baja en el m2 similar a lo que pasó en los últimos años, sólo que el ritmo se desaceleró. Llegamos a un descenso acumulado en el año de 8,5%".

"Las perspectivas para el año que viene van por la misma línea, hoy no estamos viendo un cambio de tendencia en los valores, sí tal vez la baja se hace más lenta. Eso dependerá también de cómo se van comportando la oferta y la demanda, que son las que ayudan a fijar los precios en el mercado", agregó.

En la Ciudad, las operaciones se recuperaron este año a niveles prepandemia: según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre hubo una suba de 18,5% en la cantidad de operaciones de compra venta respecto del nivel de un año antes, al sumar 3.369 registros. El año cerrará en torno a las 30.000 operaciones en CABA, cifra similar a 2019.

En tanto, en una medición en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) realizada por la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre, en diciembre 2022 el precio de venta por m2 en dólares de casas y departamentos presentó una caída interanual de 6,9% y 7,2%, respectivamente.

Por su parte, el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) estimó que se requieren 3,15 salarios para comprar un m2, tomando como referencia un 2 ambientes en barrio promedio de la Ciudad de Buenos Aires, con dólar MEP y salario según Remuneración Imponible Promedio de Trabajadores Estables (Ripte).

El CPI indicó que el salario Ripte medido en Dólar MEP se incrementó 19,14% en el último años y consideró que esto tiene un "impacto positivo, pero sin crédito hipotecario es muy difícil conseguir una recuperación rápida" del mercado.

Indicó además una reducción de 12,7% en la cantidad de publicaciones a la venta en la Ciudad en los últimos 45 días, con 92.581 departamentos publicados en diferentes portales inmobiliarios.

De este modo, por mes se escrituran el 2,23% de la oferta y para vender todo el stock se necesitan 44 meses si se mantuviera estable la oferta.

Los barrios con más absorción de oferta medianteponderación de datos son Belgrano, Caballito, Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Almagro y Villa Urquiza, concluyó el CPI.