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Mercado inmobiliario, un negocio sin ganadores

Es un bien escaso. Y, por lo tanto, cada vez más caro. Solo en la Ciudad de Buenos Aires hay 163.000 inmuebles en venta, de las cuales 40.000 eran unidades que antes estaban dentro del mercado locativo. Esto se traduce en una consecuencia ineludible: el constante aumento del valor de los alquileres.

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Los que firmaron un contrato en julio de 2021 hoy tienen un incremento acumulado del 61%. A su vez, de acuerdo con un informe mensual de Zonaprop, en GBA, en la zona norte un departamento de dos ambientes mostró una suba del 3,7% en el mes, en tanto que en GBA Oeste y Sur el alza llegó al 5,8%. De esta forma, la locación de una propiedad en zona norte de dos ambientes (50 m2) se ubica en los $68.687 mensuales, mientras que uno de tres ambientes (70 m2) asciende a $97.691 por el mismo período. Por otro lado, en la zona oeste y sur el costo de una unidad de las mismas características es de $47.272 cada 30 días, a la vez que uno de tres ambientes se alquila por $63.961.

¿Cuál es el disparador de este escenario? ¿Qué lleva a los propietarios a contraer la oferta? Hay un antes y un después de la llamada "ley Lipovetzky", que estableció contratos por tres años y la actualización anual de los valores de la locación. Mariano García Malbrán, CEO de Keymex y presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), expone tres razones: “La fallida nueva Ley de Alquileres, la conveniencia por mayor rentabilidad y previsibilidad de las locaciones temporales, y que muchos propietarios dejaron de ofrecer su propiedad para pasarla al mercado de venta”. Por su parte, Paula Margaretic, investigadora de la Universidad de San Andrés (UdeSA), indica que “los principales factores se centran en la incertidumbre sobre el marco contractual, la volatilidad de la economía, los aumentos de precios y la caída del poder adquisitivo”. Desde su visión, “para los propietarios, la incertidumbre acerca de la continuidad de la ley de alquileres podría estar generando incentivos a no firmar nuevos contratos a la espera de una posible nueva ley con condiciones más favorables”.

Contexto. La coyuntura macro asoma en escena con una fuerza inusitada. Con los actuales niveles de inflación, pactar contratos a un valor fijo por doce meses pone el freno de mano a quienes tienen una unidad para alquilar. “La creciente suba de precios de los últimos meses, junto con el marco indexatorio de la ley cuya actualización es cada doce meses, genera que sea más atractivo pensar en la venta del inmueble que en el alquiler del mismo. Todo lo anterior podría estar explicando la existencia de unidades desocupadas”, argumenta Margaretic. “Los propietarios tienen incentivos a postergar cualquier decisión hasta que se reduzca la incertidumbre económica, baje la volatilidad nominal y se esclarezca la situación respecto a una posible nueva ley de alquileres”, opina Sebastián Einstoss, de la Universidad de San Andrés. Para García Malbrán, “es necesario desde el Estado la inmediata derogación de la ley de alquileres actual, un acompañamiento fiscal que incentive a los propietarios a alquilar a plazo legal e incentivos estatales para que desarrolladores construyan edificios destinados a renta por un plazo prefijado”.

A esto se le suma un dato no menor: la caída del poder adquisitivo. Para ejemplificar, según cálculos de la UDESA, en 2021 se necesitaron 25 años para comprar un departamento de 60 m2 en AMBA, mientras que en 2018 este número era de 13 años. “Estos números surgen de considerar el salario medio de los trabajadores formales, el precio medio por metro del AMBA extrapolado a una propiedad de 60m2 y el tipo de cambio blue”, explica Margaretic.

La especialista cree que “la recuperación económica nacional generaría un efecto positivo en el sector inmobiliario”. “Una mejora en el poder adquisitivo de la población, junto con un marco de menor volatilidad que facilite la toma de decisiones de mediano y largo plazo son dos factores que pueden mejorar la situación del mercado. Mientras continúe la elevada incertidumbre sobre las principales variables macroeconómicas, la restricción al acceso a moneda extranjera y la especulación sobre los posibles cambios en leyes centrales para este mercado, es probable que no se observen cambios”, agrega.

Sin crédito. La inexistente oferta de financiamiento al sector es otro de los factores que juegan en contra. “La estabilización de la economía podría permitir el acceso al crédito hipotecario, lo cual tendría un efecto positivo en el rubro inmobiliario. El desarrollo del mercado crediticio llevaría a mejores condiciones de financiamiento para acceder a una propiedad, permitiendo así que más argentinos puedan tener un inmueble propio.”, sentencia Margaretic.

Por último, Puerto Madero es la zona que parece vivir otra realidad.  “No sólo no hay desocupación de viviendas u oficinas en alquiler, sino que estamos en un momento de ocupación histórico, en el que la demanda supera a la oferta, con una muy buena renta comparada con el resto del mercado”, destaca Mercedes Ginevra, CEO de Ginevra International Realty. Allí, los alquileres temporarios o los contratos en dólares son las opciones preferidas. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, completa en el cierre: “La tendencia apunta a alquileres entre amigos o conocidos, a la informalidad total. En estas condiciones, no alquila nadie”. Un mercado en el que todos pierden y en el que rige la ley del nido vacío.

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