Paradojas argentinas: las propiedades están “de remate”, pero es casi imposible poder comprarlas

La brecha entre salarios y el valor del metro cuadrado se agrava especialmente en capitales como Buenos Aires, donde el mercado inmobiliario se “mueve” en dólares.


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Sofía Terrile

Paradojas de una Argentina distorsionada: los valores de venta de las propiedades no paran de caer, pero es casi imposible “ser dueño” de una. La brecha que se abre entre los sueldos y el valor del metro cuadrado es cada vez mayor y ni con decenas de años de trabajo ahorrados enteramente se llega. En dos años, el metro cuadrado en Buenos Aires cayó hasta un tercio de su valor, pero todavía sigue siendo prohibitivo para la mayoría de los porteños.

La brecha entre salarios y el valor del metro cuadrado se agrava especialmente en capitales como Buenos Aires, donde el mercado inmobiliario se “mueve” en dólares. Los últimos datos del sitio Reporte Inmobiliario dan cuenta de un metro cuadrado a US$1.732,2; alrededor de US$365 menos que un año atrás -en plena pandemia- y un 26,8% menos que en mayo de 2019. Los valores ya se retrotrajeron a los valores que se observaron hacia el final del primer cepo, en mayo de 2015.

Otros dos estudios dan cuenta de esta baja y de algunas paradojas más. El Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella en conjunto con el portal Zonaprop publicó un informe en el que destacó que el metro cuadrado en Buenos Aires bajó 4,4% en dólares desde septiembre. Aun así, la capital argentina es la tercera más cara de la región latinoamericana, con un salario medido en dólares que no acompaña en su fortaleza.

 

Otro trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre detalló que en mayo 2021, en AMBA, el precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas cayó un 3,6% y el de departamentos, un 6,8%, respecto del mismo mes de 2020.

Portales plagados de anuncios

Mientras, y a pesar de la baja de precios, se ven cada vez más anuncios en los portales de venta online. Solamente en uno de los portales ya hay más de 110.000 anuncios acumulados, y no paran de crecer desde el último trimestre de 2020. Pero esa multiplicidad de oferta no necesariamente coincide con una demanda: “El nivel de operaciones que se concreta mes a mes no alcanza para absorber los inmuebles que van ingresando a la venta y eso genera acumulación de stock en avisos publicados”, explica Soledad Balayan, analista del Mercado Inmobiliario y titular en Maure Inmobiliaria.

Además de la falta de posibilidad de acceso, hay un tema coyuntural. “Hubo movimiento antes de la segunda ola. La gente pudo visitar inmuebles, elegir entre distintas opciones y cerrar la venta con aceptó contraofertas. Pero ahora se está generando un nuevo parate, la gente en general tiene la cabeza puesta en otras prioridades en este momento”, añade.

Se podría definir al mercado inmobiliario como en una situación ‘de no mercado’, con una cantidad de operaciones en mínimos históricos. El número de operaciones en lo que va del año, si bien creció con relación al pésimo 2020, es el peor registrado salvando al año anterior, desde el año 1998, donde la escasa demanda actual se concentra en el segmento residencial, opera recurriendo a ahorros propios y lo hace con fines de recambio para mejorar sus condiciones de habitabilidad”, añade José Rozados, director de Reporte Inmobiliario

 

Bayalan habla de un “círculo vicioso” en el que el cepo cambiario, la pérdida de poder adquisitivo y la falta de crédito hipotecario terminan complicando que la oferta y la demanda se encuentren. “Hoy accede claramente el que ya tiene ahorros o el que compra y vende porque se achica o agranda: por eso sigue habiendo muy pocas operaciones”, destaca.

Hoy, poder ahorrar en moneda dura no solo es complicado por el cepo, sino también por el aumento de los gastos básicos en los hogares: una familia tipo necesita al menos $63.000 para no ser pobre. El salario promedio del sector formal es de $75.809,13. Medido en dólar “libre” (CCL), da alrededor de US$459. Para comprar solo un metro cuadrado en la Ciudad, entonces, hacen falta casi 3,8 salarios promedio. Para un departamento de 50 metros cuadrados, 188,6 salarios. O sea, casi 15,7 años de trabajo.

“Sin medidas políticas y económicas que generen confianza y disipen la incertidumbre generalizada que se está atravesando resulta difícil proyectar que la dinámica del funcionamiento actual del mercado pueda revertirse”, suma Rozados, y añade: “El tamaño de la pérdida real del ingreso en dólares fue mucho mayor que la caída del precio de las propiedades. Los valores cayeron, pero los ingresos cayeron más, bastante más. De allí que, aun con la reducción de precio sea hoy uno de los momentos más difíciles para acceder a la compra de un vivienda y más aún sin crédito”.

¿Y el crédito hipotecario?

La Argentina, con su inflación extraordinaria, no es un país muy fértil para el desarrollo de créditos hipotecarios. En el último tiempo, explica Federico González Rouco, economista del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, las propiedades bajaron de precio, pero “la capacidad de los ingresos de acceder a un crédito también cayó”. En concreto, hoy un salario promedio solo puede cubrir el 12% de la cuota UVA o el 7% de la cuota tradicional, señala.

Ese cálculo surge de estimar una relación cuota-ingreso del 25%, la esperada en caso de sacar un crédito hipotecario. Sobre la base de un sueldo promedio de $75.000, una persona podría destinar hasta $18.750 de su salario a comprar una vivienda.

“En la práctica, para acceder a una vivienda de 50 metros cuadrados en la CABA, por ejemplo, la cuota necesaria será de casi $160.000 para un crédito UVA o de $280.000 para un crédito a cuota fija. Con estos niveles de ingreso requeridos, el acceso el crédito se vuelve casi nulo”, dice.

“Los salarios crecieron por debajo de lo que subió el dólar y, si bien la caída del metro cuadrado compensa parte de eso, no alcanza. Es decir, la caída del precio de las propiedades se da porque cayó el salario en dólares, entonces, al ser algo de causa-efecto, todavía estamos transitando ese proceso de readecuación de los valores y los salarios”, indica.

 

Lo que explica el problema del crédito hoy, dice, “no es tanto la inflación sino la incapacidad de los salarios y el desfasaje entre salarios y cuotas”. Es por eso que una posible solución para la situación de desconfianza actual es pasar hacia un esquema en el que las cuotas ajusten por salarios, propone el economista, “a partir de la incorporación de un fondo de compensación que permita reemplazar el ajuste por UVA [es decir, por inflación] para pasar a uno por salarios”.

Algo así es lo que sucede en el caso de los créditos Casa Propia, que ajustan por variación salarial. Generalmente, para que esto suceda tiene que haber algún fondo compensatorio, para que los bancos no vayan a pérdida en caso de una disparada de la inflación y una pérdida fuerte del poder adquisitivo del salario. “Esto permitirá disminuir la incertidumbre para las familias y, al mismo tiempo, mantener la oferta de crédito, ya que las entidades financieras seguirían ofreciendo créditos que les signifiquen ingresos ajustados por inflación”, concluye González Rouco.

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Domingo, Mayo 30, 2021