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Relevamiento de precios en propiedades y alquileres

mercado inmobiliario

Lo que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.

  • En septiembre de 2022, en AMBA, el precio de venta en dólares por m 2 de casas creció en un 0.6% respecto a agosto de 2022, mientras que los departamentos no registraron variación en ese mismo periodo. Por su parte, se observa una caída interanual (relativa a septiembre de 2021) en el precio de venta de casas y departamentos del 7.6% y 7.9%, respectivamente.
  • En AMBA, se registró una caída intermensual en el precio por m 2 real de alquiler de casas y departamentos del 2.9% y 0.7%, respectivamente. Asimismo, se observa una caída interanual del precio en pesos constantes del alquiler de casas del 31.4%, y un aumento del de departamentos del 0.1%.
  • En septiembre de 2022, los mercados de venta de casas y departamentos en AMBA se encuentran a la baja desde julio del 2021 y octubre de 2019, respectivamente.

Acerca de las ventas

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en septiembre de 2022, se registra una suba del precio mediano de venta en dólares por m 2 de casas del 0.6% relativo a agosto de 2022, mientras que los departamentos presentaron un nivel constante en ese mismo periodo.

Por otro lado, considerando las variaciones interanuales (es decir, respecto a septiembre de 2021), se observa una caída del precio de venta por m 2 de casas del 7.6%, y de departamentos del 7.9%. Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan variaciones intermensuales (respecto a agosto de 2022) en el precio por m 2 de casas del -0.3% en CABA, del -1.4% en GBA Norte, del 1.9% en GBA Sur y del +0.3% en GBA Oeste.

Por su parte, en el mercado de departamentos, en septiembre de 2022, se observan variaciones en el precio por m 2 del 0.7% en CABA, del -0.7% en GBA Norte, del +1.8% en GBA Sur, y del -0.1% en GBA Oeste, relativo a agosto de 2022.

Al considerar las variaciones interanuales (septiembre de 2022 respecto a septiembre de 2021), se observan caídas del precio por m 2 de casas del 8.2% en CABA, del 14.1% en GBA Norte, del 5.6% en GBA Sur, y del 1.4% en GBA Oeste. Por su parte, las caídas del precio de venta de departamentos, con respecto a septiembre de 2021, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 6.2%, 6.8%, 3.3% y 7.7%, respectivamente.

De los resultados mencionados, cabe destacar que el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de venta por m 2 de casas es GBA Norte. Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas a la venta como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades.

Específicamente, entre septiembre del 2021 y septiembre del 2022, la cantidad de publicaciones de casas a la venta en GBA Norte aumentó un 20%, mientras que la cantidad de visitas a publicaciones de casas en este aglomerado cayó un 48%.

La combinación de ambos fenómenos estaría explicando porque observamos en este período, una caída en los precios de venta ofrecidos de casas del orden del 14%. Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta por m 2 de casas ocurrió en Caballito, con una variación de -11.4%.

En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Parque Patricios, con una variación de -14.3%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta por m 2 de casas fue La Matanza (12.6%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Merlo (13.3%).

Novedades en alquileres

 

En septiembre de 2022, los alquileres por m 2 en precios constantes (es decir, en términos reales) en AMBA registraron una caída con respecto a agosto de 2022 del 2.9% para el caso de las casas y del 0.7% en el caso de los departamentos. En relación a las variaciones interanuales (es decir, septiembre de 2022 respecto a septiembre del 2021), en AMBA, se observa una caída del 31.4% en el mercado de casas y del 0.1% en el mercado de departamentos. Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en septiembre de 2022, relativo a agosto de 2022, la variación del precio mediano de alquiler por m 2 de casas (en precios constantes) fue de +7% en CABA, -4.4% en GBA Norte, +0.4% en GBA Sur y +0.8% en GBA Oeste.

Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual del precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de -0.7%, +0.6%, -2.7% y +0.5%, respectivamente. Tomando las variaciones interanuales (septiembre de 2022 con respecto a septiembre de 2021), se observa una caída en precios constantes del precio mediano por m 2 de alquiler de casas del 5.5% en CABA, del 36.4% en GBA Norte y del 9.6% en GBA Oeste, mientras que en GBA Sur se registra un aumento del 8.5%.

Por su parte, interanualmente, los precios por m 2 de alquiler de departamentos registraron aumentos en CABA y GBA Norte y Sur del 4.7%, 6.1%, del 10.4% respectivamente, mientras que GBA Oeste registró una caída del 4.7%.

De los resultados mencionados, cabe destacar que el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de alquiler por m 2 de casas es GBA Norte. Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas en alquiler del 85% como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades del 45%, comparando en ambos casos septiembre del 2022 con septiembre del 2021.

Otro factor relevante es que este mercado presenta una alta dolarización (donde en septiembre del 2022 el 82% de los avisos de casas para alquiler en GBA norte se encuentran publicados en dólares). La aceleración de la inflación de los últimos meses generó que la inflación acumulada entre septiembre de 2022 y septiembre de 2021 (84%) sea mayor que la variación del dólar “blue” en ese mismo periodo (52%), impulsando a la baja la variación interanual real de los alquileres.

Estos factores, en su conjunto, explican una caída en los precios de alquiler ofrecidos de casas del orden del 36%. Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual en precios constantes del precio de departamentos fue Retiro (45%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas ocurrió en La Plata (10.6%), mientras que, en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en La Plata (46%).

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