Se moderó la caída de precios de las propiedades en el AMBA: ¿es la hora de la recuperación?

Después de más de dos años de descensos pronunciados en las cotizaciones de las propiedades en venta, un sondeo reciente afirma que la caída de las valuaciones estaría llegando a su piso en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), que abarca el territorio porteño y 24 partidos aledaños de la provincia de Buenos Aires.   El análisis de acuerdo con el stock de unidades publicadas en la región metropolitana marcó que en febrero de 2022 se registró una caída del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas y departamentos del 0,5% y 0,6%, respectivamente, relativo a enero de 2022. Por otro lado, considerando las variaciones interanuales (respecto a febrero de 2021), se observa una caída del precio de venta por m2 de casas del 4.1%, y de departamentos del 7,2 por ciento.   Para llegar al resultado se utilizan los datos de publicaciones online desde 2017, que permiten hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Habría alguna expectativa de que al moderarse la caída de los precios de publicación, pueda iniciarse una recuperación en cantidad de operaciones para el futuro, que también dependerá de la coyuntura económica, argumentan desde el sector inmobiliario.   El mercado de venta mostró que los precios de las casas registraron mayor consistencia que los de departamentos. Si bien es difícil aislar las causas, hay 2 efectos simultáneos que pueden estar justificando esta dinámica según los especialistas.   “El mercado de casas registró una mayor demanda que el de departamentos. En promedio, durante el último año, las casas a la venta registraron 52,4% más contactos por publicación que los departamentos. De esta manera, los propietarios de casas tienen un mayor poder de negociación a la hora de vender un inmueble (respecto a los propietarios de departamentos), llevando a que los precios resistan más la baja”, destacó Paula Margaretic, profesora investigadora de la Universidad de San Andrés.   “Durante el último año la oferta de departamentos a la venta creció más que la de casas. Específicamente, interanual entre enero 2021 y 2022, la cantidad de publicaciones de casas en venta creció un 11.5% mientras que la cantidad de publicaciones de departamentos aumentó 20.1 por ciento. Este mayor crecimiento en la oferta de departamentos aumentó la sensibilidad de sus precios ya que hay una mayor competencia entre propietarios dispuestos a vender, llevando a que los valores desciendan”, detalló.   Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, en el Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres que realizan en conjunto la Universidad de San Andrés (UdeSA) y la plataforma Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en el AMBA, se observan caídas intermensuales (respecto a enero de 2022) en el precio por m2 de casas del 0.2%, 0.8%, 0.8% y 0.7% respectivamente. Por su parte, en el caso de departamentos, en febrero de 2022, se observan caídas en el precio por m2 del 0.5% en CABA, del 0.4% en GBA Norte, del 0.5% en GBA Sur, y del 0.3% en GBA Oeste, relativo a enero de 2022.   Expectativas y dispersión de cotizaciones en el AMBA   Para inferir cuál es el precio de venta que mejor refleja la información presente en el mercado, se puede tomar como referencia el precio del flujo de publicaciones que ingresaron a la plataforma en el último mes. Así, comparando el precio del flujo con el precio del stock de publicaciones en un mismo mes, se puede deducir que tan optimistas son las expectativas del mercado.   “De esta manera, analizando la evolución histórica de estos precios, encontramos que en enero de 2022, el precio del flujo de publicaciones de casas es menor al precio del stock (7,9% menor). Más aún, lo anterior no es algo nuevo, sino que se ha estado dando en los últimos 13 meses. Lo mismo ocurre en el mercado de venta de departamentos: el precio del flujo de propiedades ha sido menor que el precio del stock en los últimos 17 meses (en enero del 2022, la diferencia es de 3,5%)”, añadió Margaretic.   Al recorrer los datos por barrio, en CABA la mayor caída interanual en el precio de venta por m2 de casas ocurrió en Palermo, con una variación de -7,4%, en cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Villa Santa Rita, con una variación de -15,1 por ciento. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta por m2 de casas fue Avellaneda (9,9%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en La Plata (11,1%).   Qué puede pasar   En un mercado porteño sobre ofertado en venta de unidades, con más de 118.000 publicadas en diferentes portales especializados hay mucha incógnita para lo que viene y se reclama que retorne el crédito hipotecario que sobre todo ayudaría a que mucha gente que cuenta con ahorros pueda tomar el riesgo de endeudarse con un plan crediticio para acceder a la vivienda propia.   Santiago De Martini, de la Universidad de San Andrés, comentó a Infobae que con la última información disponible “creemos que los precios de venta pueden continuar cayendo en los próximos meses. A través de este análisis, se observa que el mercado de casas y departamentos a la venta en AMBA se encuentra a la baja desde julio del 2020 y desde octubre del 2019, respectivamente”.   Será clave como se comporte la cotización del dólar blue y su impacto entre la oferta y la demanda. Por un lado, gran parte de los precios asociados a la construcción (como la mano de obra) están en pesos.   “Al aumentar el tipo de cambio, el precio en dólares de estos costos cae, llevando a que el precio de construcción en dólares descienda. De esta manera, al caer los costos de construcción, se espera que la oferta de propiedades en construcción y posterior venta aumente, debido a que la inversión en dólares necesaria para desarrollar un inmueble es menor”, amplió De Martini.   Desde el punto de vista de la demanda, como la gran mayoría de los compradores de inmuebles tienen sus ingresos en pesos, al aumentar el tipo de cambio, su ingreso en dólares cae. Así, de mantenerse constantes los precios en dólares de los inmuebles, la demanda de los mismos va a caer, ya que, el costo en dólares de adquirir una propiedad es mayor. En consecuencia, se espera que los propietarios respondan bajando los precios para recuperar así parte de la demanda perdida.   Alquileres, otro drama   Al mismo tiempo, frente a un aumento del tipo de cambio, alquilar una propiedad pasa a ser menos atractivo desde el punto de vista del propietario, puesto que el mercado de alquileres está pesificado, y por ende su valor de alquiler en dólares cae. De Martini argumentó, “como resultado, parte de los propietarios dejan de publicar sus inmuebles en alquiler para pasarlos a venta, aumentando así aún más la oferta en este mercado.   En GBA, según lo relevado, los 5 barrios donde se registraron los precios más altos, junto a las características del hogar correspondiente a dicho precio, son los siguientes:   1. San Isidro: $328.208. Casa ubicada en el barrio de Martínez, con 4 dormitorios y una superficie total de 460 m2.   2. Tigre: $281.718. Casa ubicada en el barrio cerrado Nordelta, con 3 dormitorios y una superficie total de 595 m2.   3. Moreno: $208.680. Casa ubicada en el barrio cerrado San Diego, con 5 dormitorios y una superficie de 480 m2.   4. Pilar: $200.000. Casa ubicada en el barrio cerrado Manzanares, con 3 dormitorios y una superficie de 530 m2.   5. Escobar: $177.378. Casa ubicada en el barrio cerrado El Cantón, con 4 dormitorios y una superficie de 800 m2.   Desde el mercado sostienen que tanto en CABA como en GBA cuesta alquilar, mucha gente retiró propiedades que antes se ofrecían en locación, y que sobre todo en 3 y 4 ambientes es complicado conseguir viviendas bien ubicadas.