Sin la Ley de Alquileres, se triplicó la oferta de inmuebles, pero suben los precios y presionan a la inflación

Tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre del año pasado con el DNU 70/2023, se duplicó la oferta de inmuebles disponibles en la Ciudad de Buenos Aires en los primeros seis meses de 2024. Pero los precios suben y ejercen presión sobre la inflación.

Según la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), hay 16.000 departamentos en alquiler en Capital Federal, cuando el año pasado la disponibilidad era prácticamente nula, con cerca de 2.000 propiedades libres en el momento más crítico, febrero de 2023.

La oferta creció un 218% en el primer semestre y está en el punto más alto desde antes de la pandemia, de acuerdo al último informe mensual de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UdeSA).

Crece la oferta de alquileres en pesos

El punto destacado es que el crecimiento de los precios se da en pesos, a diferencia del año pasado, cuando por la Ley de Alquileres casi toda la oferta estaba dolarizada. Según Mercado Libre Inmuebles y UdeSa, en agosto de 2023 solo el 28% de los alquileres disponibles tenía un aviso publicado en moneda local. En junio último, la proporción trepó a un 59%.

Con un mercado desregularizado –ya sin la Ley de Alquileres sancionada en 2020 que estipulaba cómo debía actualizarse el precio, cada cuánto y por qué plazo–, los propietarios aplicaron aumentos con el objetivo de empezar a recuperar lo perdido años anteriores. Pero frente a una ecuación que se invirtió –con una oferta que hoy es mayor a la demanda–, tuvieron que limitar los incrementos y éstos todavía no le ganan a inflación.

Los aumentos llegan al 30%. Se ubican, por ahora, por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado en 2024 (79,8%). Sin embargo, para los nuevos contratos la suba es mayor a la que regía con la Ley de Alquileres: en los últimos 12 meses, fue un 184,2%, por encima del Índice para Contratos de Locación (ICL) (241,7%), por el que se actualizaban de forma anual los acuerdos firmados bajo la norma derogada.

Al respecto, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, planteó que “se están firmando actualizaciones trimestrales atadas a la inflación”, a lo que la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto agregó que “con precios que subieron en relación al poder de compra de los salarios y con una mayor oferta, se negocia un precio inferior”.

No obstante, la división de mayor aumento del IPC de junio fue 'Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles' con un 14,3% mensual, según el Instituto de Estadística Nacional y Censos (Indec), por las subas en las tarifas de electricidad y gas y los alquileres, argumentó. De acuerdo al organismo, en el Gran Buenos Aires (GBA) la suba del alquiler de la vivienda fue del 11,6% respecto a mayo.

Los próximos meses serán determinantes. Si el Gobierno logra mantener la desaceleración la inflación, la suba de los alquileres estaría en línea con ese ritmo de ajuste y se estabilizarían los valores. Asimismo, influirá la evolución del precio de venta: le recuperarse, los precios de los alquileres también lo harían. La demanda de créditos hipotecarios UVA será un factor de peso.

Precios de alquileres y barrios más buscados

Según Mercado Libre Inmuebles y UdeSA, un monoambiente se consigue a por un promedio de $ 350.000 mensuales (un 24% más que en diciembre), un dos ambientes por $ 450.000 al mes (un 29% más versus diciembre), un tres ambientes por $ 670.000 mensuales (un 10,2% contra diciembre) y un cuatro ambientes a partir de $ 1.492.000 al mes (un 7% más frente a diciembre).

Según el portal ZonaProp, el 90% de los barrios porteños aumentó su valor hasta un 10% interanual y en junio el precio medio subió un 2,2%. Puerto Madero sigue siendo el lugar más caro para alquilar en la Ciudad, con un costo promedio de $ 997.793 mensuales. Le siguen Palermo ($ 516.957 al mes) y Núñez ($ 506.335 mensuales). Por el contrario, Lugano, Mataderos y Floresta son los más baratos, con $ 295.056, $ 359.023 y $ 367.911 mensuales, respectivamente.

En cuanto a los barrios más buscados, Colegiales capta la demanda por los nuevos proyectos habitacionales; al igual que Palermo, que siempre es uno de los favoritos por su oferta de servicios diversa; y Parque Avellaneda, zona en auge que conecta el sur con el oeste porteño, de acuerdo a ZonaProp. En tanto, según Mercado Libre Inmuebles y UdeSA, Caballito, Palermo y Belgrano conforman el top-3.