"Sobran" departamentos en venta: qué descuentos se pueden conseguir y los barrios con más oferta
Se sabe que el mercado de los departamentos está sobre stockeado. Esto no solo sigue presionando los precios de las propiedades a la baja, sino que también complica a los vendedores que necesitan hacerse del efectivo y ven como sus activos se deprecian. Pero, en contraposición, genera oportunidades para los inversores, que ponen la mariada en los barrios con más inmuebles en venta y, por ende, con mejores descuentos.
Mientras la alta cantidad de propiedades publicadas por las inmobiliarias contrasta con las bajas escrituraciones realizadas, desde el sector levantan la voz de alarma.
Por ejemplo, según el index de propiedades de Zonaprop, "actualmente, el 28% del total de los departamentos en venta en abril fueron retasados a la baja en los últimos meses. El descuento promedio efectuado en los últimos 6 meses se mantiene estable en torno al 8,2%. El impulso a la baja de precios está generado por los nuevos ingresos al mercado más que por retasaciones, con precios por debajo del stock de venta", indican.
"En todos los barrios hay oferta récord de inmuebles debido a que por la Ley de Alquileres a los dueños ya no les resulta rentable obtener una renta mensual y deciden ponerlos en venta", señala Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium.
En ese contexto, un relevamiento realizado por la firma asegura que en el primer cuatrimestre del año, la tipología más ofrecida fueron los departamentos de 3 ambientes, sobre todo en la zona de Palermo; mientras que la más buscada por los futuros dueños fueron los 2 ambientes, principalmente en Caballito.
Palermo y Caballito, los barrios con más propiedades
"En el caso de Palermo esto se explica porque durante los últimos 15 años las empresas constructoras y desarrolladores inmobiliarios adquirieron lotes para levantar edificios y venderlos no solo a particulares sino también a inversores. Pero la pandemia cambió la necesidades de las familias y muchos optaron por mudarse a casas con más verde, fuera de la ciudad, y se acumularon departamentos disponibles", grafica Champanier.
Con respecto a la amplia aceptación que tuvo la zona de Caballito a la hora de concretar una operación inmobiliaria, el CEO de RE/MAX remarca su ubicación privilegiada (en el corazón de la Ciudad de Buenos Aires), su conectividad con distintos medios de transportes (subtes, colectivos y trenes), su pujante polo gastronómico (sobre la avenida Pedro Goyena y alrededores), su cercanía a espacios verdes (como Parque Rivadavia y Parque Centenario) y su variada propuesta inmobiliaria.
"Hoy, el 70% de la oferta en Caballito son departamentos usados, que tienen un costo del m2 más accesible con respecto a otros barrios como Palermo y Recoleta", señala el experto en bienes raíces.
Descuentos de hasta 20% del valor pedido
El top five del ranking elaborado por RE/MAX Premium sobre las propiedades más ofrecidas se completa con departamentos de 2 ambientes (segundo puesto), casas (tercer puesto), departamentos de 4 ambientes (cuarto puesto) y PHs (quinto puesto).
"El ticket promedio de un departamento de 3 ambientes, que es el más publicado, se ubica en los u$s160.000", detalla Champanier.
Por su parte, Daniel Obetko, gerente de Residencial Premium en Interwin, señala que ahora "todas las operaciones de compra-venta se concretan con contraofertas, en un rango de entre el 5% y el 20% del valor pedido (en ocasiones aún más). Esto se debe a que cada propiedad tiene una gran cantidad de oferta competitiva, en un mercado sobreofertado".
Departamentos de 2 ambientes, los más vendidos
Ahora, si nos enfocamos en los inmuebles más vendidos, vemos que el ránking está conformado por departamentos de 2 ambientes, le siguen los de 3 ambientes, PHs, monoambientes y casas.
"El ticket promedio de un departamento de 2 ambientes, que es el más comercializado, se ubica en los u$s87.000", resalta Champanier.
En el extremo opuesto están los que menos demanda están generando, y por ende los que más valor están perdiendo. En el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de venta por metro cuadrado de casas es GBA Norte.
"Principalmente, este resultado es explicado por una caída en la demanda ya que, entre abril del 2021 y abril del 2022, la cantidad de contactos a casas en venta en GBA Norte cayó un 33.8% (ver figura en apéndice). En consecuencia, la caída en los precios parece reflejar una respuesta de los propietarios para recuperar parte de la demanda perdida", resalta el informe elaborado por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre.